Dans certaines régions, la réglementation foncière impose une étude de sol obligatoire pour vendre un terrain. La loi ELAN de 2018 impose l’étude de sol G1, soit une étude de sol préliminaire qui permet de connaître la nature du sol, ainsi que ses principales caractéristiques mécaniques.
Pourquoi une étude de sol obligatoire pour vendre un terrain ? Quelles sont les étapes-clés de cette étude géotechnique ? Et quel impact peut avoir cette obligation légale sur les vendeurs ?
Qu’est-ce que la Loi ELAN et Pourquoi Rend-elle l’Étude de Sol Obligatoire ?
Dans la majorité des cas, l’étude de sol n’est pas une obligation légale pour effectuer la vente d’un terrain, bien qu’elle soit généralement intégrée dans les prestations des constructeurs.
Toutefois, certaines régions et communes imposent l’étude de sol, car elles présentent des risques géologiques (séismes, glissements de terrain, argile gonflante, présence de vides ou inondations). Certaines banques et assurances imposent l’étude de sol avant d’accorder un prêt ou avant d’assurer un bien.
La loi ELAN (loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) est promulguée le 23 novembre 2018. Son objectif est de permettre de construire plus de logements, de simplifier les normes, de protéger les plus fragiles et de mettre en place les transitions énergétique et numérique au service des habitants.
La loi ELAN permet de sécuriser l’acheteur du terrain
Lors de la vente de terrains, une étude de sol obligatoire est souvent requise, notamment dans les zones où le sol est connu pour être argileux. Cette étude vise à évaluer la stabilité du terrain et à anticiper les risques potentiels de dommages. Les résultats de cette étude influencent directement les devis pour les travaux de construction. Les notaires jouent un rôle clé dans cette démarche, en s’assurant que tous les documents nécessaires soient bien fournis et que l’acheteur soit informé des éventuels risques liés à ces terrains.
L’étude de sol est également essentielle pour la souscription à une assurance décennale, qui couvre les dommages pouvant affecter le bâtiment durant les dix années suivant la fin des travaux. Cette garantie est un gage de sécurité pour l’acquéreur, car elle protège son investissement immobilier contre les risques liés à un sol mal étudié.
Ainsi, la réalisation d’une étude de sol avant la vente d’un terrain est non seulement une obligation légale dans certaines zones, mais aussi une étape cruciale pour assurer la pérennité des futures constructions et sécuriser toutes les parties impliquées dans la transaction, y compris les notaires qui veillent à la conformité des devis et des procédures.
La géotechnique est encadrée par la norme NF P 94-500. Ainsi, la mission G1 PGC (Principes Généraux de Construction) répond strictement aux besoins de la loi précitée, tant vis-à-vis du risque lié au retrait-gonflement des argiles que de l’ensemble des autres risques géologiques.
Selon l’article 68 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), vous êtes concerné par l’étude de sol obligatoire pour vendre un terrain si ce dernier est situé en zone d’exposition moyenne ou forte au phénomène de retrait-gonflement des argiles.
Pour être en conformité avec la loi ELAN, le vendeur doit fournir une étude préalable annexée à la promesse de vente à l’acheteur. À défaut, elle devra être annexée à l’acte de vente.
Bon à savoir :
Pour vous connaître les risques de catastrophes naturelles d’une commune et savoir si une étude de sol est obligatoire ou conseillée, vous pouvez contacter la mairie.
Vous pouvez consulter les informations relatives à la nature de votre terrain et les risques associés sur le site www.georisques.gouv.fr.
Les Étapes Clés pour Réaliser une Étude de Sol Avant la Vente d’un Terrain
L’étude de sol obligatoire pour vendre un terrain comprend deux phases d’études géotechniques préalables. Ces deux phases permettent d’établir un premier diagnostic géotechnique. Celui-ci pourra être complété par une étude géotechnique de conception et une étude géotechnique d’exécution.
Le diagnostic géotechnique préalable (phase G1 ES et phase G1 PGC) a pour objectif de définir les spécificités géotechniques du site et de procéder aux premières adaptations du projet.
Étude du site (G1 ES) :
Première identification des risques géologiques d’un site.
- Visite du site et des alentours : enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et l’existence d’avoisinants.
- Définition si besoin d’un programme d’investigations géotechniques spécifique, réalisation du programme, suivi technique et exploitation des résultats.
- Rapport détaillé : modèle géologique préliminaire, principales caractéristiques géotechniques et première identification des risques géotechniques majeurs.
Cette étude préalable contient notamment une visite du site et une analyse du sol.
Le géotechnicien étudie divers documents : cartes géologiques et dossiers des chantiers. Il mesure le niveau de résistance du sol à l’aide d’un pénétromètre et analyse les échantillons récoltés en laboratoire afin de connaître la teneur en argile et la teneur en eau du sol.
Phase principes généraux de construction (G1 PGC) :
La deuxième phase d’étude préliminaire propose de réduire les risques géologiques majeurs identifiés lors de la phase précédente. Elle s’appuie donc sur les données collectées lors de celle-ci.
Cette étude consiste à établir un rapport de synthèse des données géotechniques préliminaires : première approche de la ZIG, horizons porteurs potentiels et principes généraux de construction envisageables comme les fondations, les ouvrages enterrés, les terrassements et l’amélioration de sols.
Elle permet donc de proposer des mesures de sécurité pour la construction, notamment en termes de préparation du terrain.
Impact de l’Étude de Sol Obligatoire sur les Vendeurs et les Acheteurs
Acheteurs
L’étude de sol préliminaire sensibilise l’acheteur au phénomène naturel de retrait-gonflement argileux (RGA). Il permet au constructeur d’adapter ses techniques en fonction de la nature du sol pour éviter des fissures ou l’affaissement de l’ouvrage.
L’étude de sol obligatoire avant la vente d’un terrain permet également de rassurer l’acheteur en lui faisant connaître la nature de son terrain et les éventuels risques associés qui pourrait endommager la future maison.
Vendeurs
- Rassurer l’acquéreur et sécuriser la vente
Une étude de sol représente un gage de sérieux pour l’acheteur. C’est un élément de décision rassurant pour la viabilité de son projet de construction de maison. En effet, connaître les caractéristiques d’un terrain offre la possibilité d’adapter les plans de l’ouvrage et de choisir des techniques de construction appropriées à l’immobilier avant de débuter les travaux de construction d’une maison.
- Valoriser son terrain constructible et faciliter sa vente
Une étude de sol permet parfois de mettre en avant les atouts d’un terrain constructible et d’en justifier le prix. Les terrains dont les conditions géotechniques sont connues, notamment dans les zones soumise au phénomène de retrait-gonflement argileux, sont plus susceptibles de susciter l’intérêt de potentiels acquéreurs et donc, de se vendre plus rapidement. C’est en effet, l’assurance de ne pas subir de dommages causés par un sol argileux.
- Se prémunir contre les risques juridiques
Une étude de sol permet d’éviter d’éventuels recours juridiques. En cas de dommages découverts sur l’ouvrage après la vente et liés aux caractéristiques géotechniques du terrain, il sera impossible pour l’acheteur d’engager la responsabilité du vendeur pour vice caché. Effectuer une étude de sol dans les zones soumises au RGA, c’est l’assurance, la garantie d’être protégé contre tout recours juridique, de la même façon qu’une garantie décennale protège les constructeurs de l’immobilier.
L’étude de sol G1 (ES + PCG) est à la charge du vendeur. La fourchette de prix d’une étude de sol obligatoire G1 se situe entre 800 € et 2 000 €. Elle est valide 30 ans (tri-décennale). Pour connaître le prix d’une étude de sol pour votre terrain constructible, n’hésitez pas à nous demander un devis.
